Miet­preis­bremse und Rüge: 10-Prozent-Grenze, Miet­spiegel des Wohnungs­amts, Ausnahmen und Rück­forderung

In vielen deutschen Großstädten, Universitätsstädten und Ballungsräumen ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Um Mieter bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen vor überhöhten Mietforderungen zu schützen, gilt in hunderten Kommunen die gesetzliche Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die vereinbarte Nettokaltmiete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Als maßgeblicher Maßstab dient hierbei der offizielle Mietspiegel der jeweiligen Stadt. Verlangt ein Vermieter unzulässig viel Miete, wird die Vereinbarung zwar nicht komplett unwirksam, der Mieter kann die Überzahlung jedoch mit einer formellen Rüge stoppen und rückwirkend zurückfordern. Bei extremen Überschreitungen schaltet sich zudem das städtische Wohnungsamt bzw. Ordnungsamt wegen Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) ein. Dieser Ratgeber erklärt die kommunalen Gebietsverordnungen, die Berechnung der Höchstmiete, gesetzliche Ausnahmen bei Vormiete und Sanierung, den genauen Ablauf der qualifizierten Rüge sowie behördliche Bußgelder.

Geltungsbereich: Kommunale Gebietsverordnungen der Länder

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch im gesamten Bundesgebiet. Sie greift nur in Städten und Gemeinden, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden:

• Ausweisung durch Landesverordnung: Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen listen in ihren Mieterschutzverordnungen die betroffenen Kommunen namentlich auf.
• Befristung & Begründungspflicht: Die Ausweisung gilt jeweils für maximal fünf Jahre und muss von den Landesregierungen anhand statistischer Indikatoren (z. B. geringe Leerstandsquote, hohe Mietbelastungsquote, überdurchschnittliche Mietsteigerungen) begründet werden.
• Ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangspunkt: Liegt die Wohnung im Geltungsbereich, bildet der von der Stadt erstellte Mietspiegel die verbindliche Berechnungsgrundlage. Wie Sie die Basismiete mit Zu- und Abschlägen ermitteln, erfahren Sie im Ratgeber Mietspiegel & ortsübliche Vergleichsmiete beim Wohnungsamt.

Die 10-Prozent-Regel: Berechnung der maximal zulässigen Miete

Die zulässige Neuvertragsmiete lässt sich in vier einfachen Schritten anhand des kommunalen Mietspiegels berechnen:

↔ Tabelle seitlich wischen für alle Details

Gesetzliche Ausnahmen: Wann Vermieter mehr verlangen dürfen

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht vier eng definierte Ausnahmetatbestände vor, bei denen die 10-Prozent-Grenze überschritten werden darf:

• 1. Bestandsschutz der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): Hat der vorherige Mieter, der ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung lebte, bereits eine höhere Miete gezahlt, darf der Vermieter diese Vormiete ohne Abschlag erneut verlangen. Unberücksichtigt bleiben Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Mietende vereinbart wurden.
• 2. Durchgeführte Modernisierungen in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB): Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Neuvermietung bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf der zulässige Betrag nach den Grundsätzen der regulären Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) aufgeschlagen werden.
• 3. Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse freigestellt.
• 4. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Wurde ein Altbau so grundlegend saniert, dass der Aufwand dem eines Neubaus nahekommt (Investition von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung), entfällt die Mietpreisbremse für die erste darauffolgende Vermietung.

Vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g BGB)

Möchte sich ein Vermieter auf eine der Ausnahmen (Vormiete, Modernisierung oder Neubau) berufen, muss er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform über die Tatsachen informieren. Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen und darf nur die reguläre Höchstmiete (Mietspiegel + 10 %) fordern. Holt er die Auskunft später nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre nach Nachholung.

Die qualifizierte Rüge: Vorgehen & Rückforderungsanspruch

Um die Miete auf das zulässige Maß zu senken und überzahlte Beträge zurückzufordern, muss der Mieter eine schriftliche Rüge erteilen:

• Form der Rüge (Textform): Die Rüge muss schriftlich (per Brief, Einwurf-Einschreiben oder E-Mail) erfolgen. Sie muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht (z. B. Verweis auf den städtischen Mietspiegel und die konkreten Merkmale der Wohnung).
• Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn: Rügt der Mieter den Verstoß innerhalb der ersten 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, kann er die zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab Mietbeginn einfordern (§ 556g Abs. 2 BGB).
• Rüge nach Ablauf von 30 Monaten: Erfolgt die Rüge später als 30 Monate nach Mietbeginn, kann die Miete erst für die Zukunft ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge gekürzt werden; eine Rückforderung für die Vergangenheit ist dann ausgeschlossen.
• Verjährung: Der Rückforderungsanspruch verjährt in der regelmäßigen Frist von drei Jahren zum Jahresende (§ 195 BGB).

Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) & Bußgelder beim Wohnungsamt

Verlangt ein Vermieter eine Miete, die das ortsübliche Niveau extrem übersteigt, verlässt der Konflikt das reine Zivilrecht:

• Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG): Liegt die Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit.
• Einschreiten des städtischen Wohnungsamts / Ordnungsamts: Mieter können überhöhte Mieten bei der kommunalen Wohnungsaufsicht oder Bußgeldstelle melden. Die Behörde kann ein förmliches Ordnungswidrigkeitenverfahren einleiten und Bußgelder von bis zu 50.000 Euro gegen den Vermieter verhängen.
• Mietwucher nach § 291 StGB: Liegt die Miete mehr als 50 Prozent über dem Mietspiegel und nutzt der Vermieter eine Zwangslage des Mieters aus, begeht er eine Straftat (Mietwucher), die mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren geahndet werden kann.

Forum Bürgerfragen

Haben Sie Fragen zur Einstufung einer Wohnung im kommunalen Mietspiegel, zur Formulierung einer qualifizierten Rüge nach § 556g BGB, zu Modernisierungszuschlägen des Vermieters oder zur Meldung von Mietpreisüberhöhungen beim Wohnungsamt? In unserem Forum Bürgerfragen können Sie sich kostenlos mit anderen Mietern, Vermietern und Experten austauschen:

Passende Ratgeber rund um Miete, Wohnungsamt & Schlichtung:

• Vergleichsmiete berechnen: Mietspiegel & ortsübliche Vergleichsmiete beim Wohnungsamt.
• Zweckentfremdung melden: Zweckentfremdung von Wohnraum: Genehmigung & Wohnungsamt.
• Wohnberechtigung: Wohnberechtigungsschein (WBS) beim Wohnungsamt beantragen.
• Schlichtung bei Streit: Schiedsamt & Schlichtungsverfahren bei Nachbarschaftsstreit.
• Wohnungssuche: Wohnungsgeberbestätigung & Vermieterbescheinigung ausfüllen.

Disclaimer: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung über die §§ 556d bis 556g Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) sowie die Mieterschutzverordnungen der Bundesländer. Sie stellen keine individuelle Rechtsberatung dar. Da Gebietsabgrenzungen und Mietspiegeldaten ortsspezifisch geregelt sind, sind verbindliche Rechtsauskünfte bei örtlichen Mietervereinen, Fachanwälten für Mietrecht oder dem zuständigen städtischen Wohnungsamt einzuholen.