Baugenehmigung beantragen: Der Weg durch die Bauaufsichtsbehörde, Bauvorlageberechtigung, Fristen und anfallende Gebühren
Der Bau des eigenen Hauses, die Errichtung eines Anbaus oder die Umgestaltung einer Immobilie ist für Bauherren ein aufregendes Projekt. Bevor jedoch die ersten Bagger rollen dürfen, steht in Deutschland im Regelfall die zwingende Hürde des öffentlichen Baurechts an. Über das Baugenehmigungsverfahren prüft die zuständige Untere Bauaufsichtsbehörde (Bauamt) der Stadt oder Kreisverwaltung, ob das geplante Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Dazu zählen neben den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und dem jeweiligen Bebauungsplan auch die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung (LBO), des Nachbarrechts sowie des Brandschutzes. Wer ohne die erforderliche Genehmigung baut, riskiert behördliche Baustopps, empfindliche Bußgelder und im schlimmsten Fall den teuren Rückbau. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen verständlich, wann Sie eine Baugenehmigung benötigen, welche Unterlagen einzureichen sind und welche Kosten auf Sie zukommen.
Genehmigungspflichtig, Kenntnisgabeverfahren oder verfahrensfrei?
Nicht jedes Bauvorhaben erfordert das vollumfängliche Genehmigungsverfahren. Die Landesbauordnungen der Bundesländer unterscheiden grundsätzlich drei Kategorien von Bauvorhaben:
- Verfahrensfreie (genehmigungsfreie) Vorhaben: Kleinere Bauprojekte wie kleine Gartenhäuser, einfache Carports oder Grenzgaragen bis zu bestimmten Kubikmeter- oder Grundflächengrenzen sind in vielen Bundesländern verfahrensfrei. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet lediglich, dass kein Antrag beim Amt gestellt werden muss. Die Einhaltung der Abstandsflächen und des Nachbarrechts bleibt dennoch gesetzliche Pflicht des Bauherrn.
- Genehmigungsfreistellung / Kenntnisgabeverfahren: Liegt das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und hält das Bauvorhaben sämtliche Vorgaben (wie Dachneigung, Geschosszahl und Baugrenzen) exakt ein, reicht in vielen Bundesländern eine vereinfachte Bauanzeige. Schreitet die Gemeinde innerhalb einer Frist (meist vier Wochen) nicht ein, darf gebaut werden.
- Reguläres Baugenehmigungsverfahren: Bei allen größeren Vorhaben, Neubauten, Sonderbauten oder Abweichungen vom Bebauungsplan ist ein vollständiger Bauantrag einzureichen und die schriftliche Baugenehmigung vor Baubeginn abzuwarten.
Wer darf den Bauantrag einreichen? Die Bauvorlageberechtigung
Ein zentraler Punkt im Baurecht: Bauherren dürfen einen Bauantrag im Regelfall nicht selbst verfassen oder eigenständig beim Bauamt einreichen. Das Gesetz schreibt für die Erstellung der Bauvorlagen zwingend eine sogenannte Bauvorlageberechtigung vor.
Klassische Bauvorlageberechtigte sind eingetragene Architekten sowie Ingenieure der Ingenieurkammern. Sie übernehmen die Entwurfsplanung, fertigen die Bauzeichnungen an und zeichnen als Entwurfsverfasser verantwortlich. Folgende Unterlagen gehören standardmäßig zu einem vollständigen Bauantrag:
- Formeller Bauantrag: Der von Bauherrn und Entwurfsverfasser unterschriebene Vordruck der Behörde.
- Amtlicher Lageplan: Ein vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellter Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit eingezeichnetem Gebäude.
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100.
- Baubeschreibung & Berechnungen: Detaillierte Angaben zur Baukonstruktion, Berechnung des umbauten Raums, der Wohnfläche, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ).
- Nachweise: Je nach Vorhaben technische Nachweise für Standsicherheit (Statik), Wärmeschutz, Schallschutz und Brandschutz.
Dauer der Bearbeitung und anfallende Baugebühren
Nach dem Eingang der Unterlagen prüft die Bauaufsichtsbehörde die Vollständigkeit und beteiligt Angrenzungsbehörden (wie die Denkmalschutzbehörde, das Umweltamt oder die Feuerwehr) sowie die Nachbarn. Die Bearbeitungszeit variiert regional stark und liegt je nach Auslastung der Behörde und Komplexität des Projekts meist zwischen zwei und sechs Monaten. Viele Bundesländer bieten mittlerweile den digitalen Bauantrag (virtuelles Bauamt) an, was die Bearbeitungszeiten verkürzt.
Die Gebühren für die Erteilung einer Baugenehmigung werden über die Baugebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Die Baugenehmigungsgebühr berechnet sich in der Regel prozentual nach den veranschlagten Rohbaukosten oder dem umbauten Raum des Gebäudes. Im Durchschnitt belaufen sich die amtlichen Gebühren auf etwa 0,5 bis 1,0 Prozent der gesamten Bausumme. Eine Baugenehmigung ist nach ihrer Erteilung zeitlich befristet (meist drei Jahre) und erlischt, wenn innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen wird.
Forum Bürgerfragen
Haben Sie Fragen? In unserem Forum Bürgerfragen können Sie kostenlos Fragen stellen und Erfahrungen austauschen:
Frage im Forum stellen
Ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt und welche Dachneigungen oder Geschosszahlen erlaubt sind, können Sie kostenfrei im Bürgerportal oder Bauamt einsehen. Wie die Einsicht abläuft, lesen Sie im Ratgeber Bebauungsplan einsehen: Regeln & Geoportale der Kommunen.
Anschlüsse für Strom, Trinkwasser und Fernwärme sollten frühzeitig beim Netzbetreiber beantragt werden. Was Sie zur Mehrsparteneinführung wissen müssen, erfahren Sie im Ratgeber Hausanschluss beantragen: Regeln & Kosten bei den Stadtwerken.
Auch ohne größere Umbauarbeiten ist eine Umnutzung von Garagen, Lagern oder Wohnungen genehmigungspflichtig. Welche Regeln beim Bauamt gelten, lesen Sie im Ratgeber Nutzungsänderung beantragen: Regeln & Kosten beim Bauamt.
Bevor Sie die Architektenplanung für den Bauantrag beauftragen, sollten Sie unbedingt prüfen, ob das Grundstück mit öffentlich-rechtlichen Baulasten (wie Abstandsflächen oder Wegerechten) belastet ist. Wie die Einsicht abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber Baulastenauskunft beantragen: Regeln & Kosten beim Bauamt.
Disclaimer: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung über das Baugesetzbuch (BauGB) und die Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer in Deutschland. Sie stellen keine Rechts- oder Bauberatung dar. Da die verfahrensfreien Grenzen, die Einreichungswege und die exakten Baugebühren ausschließlich über das Landesrecht Ihres Bundeslandes sowie die Satzungen Ihrer Kommunalverwaltung geregelt werden, sind verbindliche Details direkt bei der zuständigen Unteren Bauaufsichtsbehörde Ihres Wohnortes oder Baugrundstücks einzuholen.
