Zweitwohnsitzsteuer: Wer sie zahlen muss, wie sie berechnet wird und wer befreit ist

Wer aus beruflichen Gründen, für das Studium oder zur Erholung eine zweite Wohnung bezieht, wird von der neuen Gemeinde schnell mit einer zusätzlichen Abgabe konfrontiert: der Zweitwohnsitzsteuer. Als kommunale Aufwandsteuer dient sie den Städten und Gemeinden nicht nur als willkommene Einnahmequelle, sondern auch als politisches Instrument, um Bürger zur Anmeldung ihres Hauptwohnsitzes zu bewegen. Da jede Kommune die Steuer über eine eigene Satzung regelt, unterscheiden sich Sätze, Freibeträge und Befreiungsregeln von Ort zu Ort drastisch. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen, die Berechnung und die legalen Wege zur Steuerbefreiung.

Wann liegt ein steuerpflichtiger Zweitwohnsitz vor?

Grundsätzlich unterliegt jede zusätzliche Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung für den eigenen Lebensbedarf oder den seiner Familienmitglieder innehat, der Steuerpflicht. Dabei kommt es auf folgende Faktoren an:

• Der Wohnungsbegriff: Es muss sich um einen umschlossenen Raum handeln, der zum Wohnen oder Schlafen geeignet ist (inklusive Wasseranschluss, Strom und WC). Auch Dauercampingwagen oder Mobilheime können unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig sein.
• Eigentum oder Miete: Es ist für die Steuerpflicht völlig unerheblich, ob Sie die Zweitwohnung gemietet haben oder ob Sie selbst der Eigentümer der Immobilie sind.
• Eigennutzung: Die Steuer fällt nur an, wenn die Wohnung für die persönliche Lebensführung vorgehalten wird. Eine reine, nachweisbare Kapitalanlage zur dauerhaften Untervermietung ist in der Regel ausgenommen.

Berechnung: Wie hoch ist die Steuer?

Als Bemessungsgrundlage für die Steuer dient fast überall die Nettokaltmiete (die Jahresrohmiete ohne Nebenkosten und Heizung). Bei Eigentumswohnungen wird die Kaltmiete anhand des lokalen Mietspiegels fiktiv geschätzt.

Der Steuersatz wird vom jeweiligen Stadtrat in der Satzung festgelegt. Er liegt in den meisten deutschen Städten zwischen 8% und 15% der Jahresnettokaltmiete. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 500 Euro (6.000 Euro im Jahr) und einem Steuersatz von 10% fordert das Steueramt somit jährlich 600 Euro von Ihnen.

Wer kann sich von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen?

Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts haben den Kommunen klare Grenzen gesetzt. In folgenden Fällen ist eine Befreiung möglich oder gesetzlich vorgeschrieben:

• Verheiratete Berufspendler: Ehepartner (und eingetragene Lebenspartner), die aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung am Arbeitsort unterhalten, dürfen nicht besteuert werden, sofern sich die gemeinsame Hauptwohnung der Familie in einer anderen Kommune befindet.
• Geringverdiener (Einkommensgrenze): Viele Kommunen haben in ihren Satzungen soziale Staffeln eingebaut. Unterschreitet das jährliche Einkommen eine bestimmte Grenze (oft bei etwa 25.000 bis 29.000 Euro für Alleinstehende), kann ein Antrag auf Befreiung gestellt werden.
• Therapeutische Einrichtungen & Pflege: Wohnungen in Altenheimen, Pflegeheimen oder Krankenhäusern sind grundsätzlich von der Steuer ausgenommen.

Forum Bürgerfragen

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Disclaimer: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung über die kommunale Aufwandsteuer in Deutschland. Sie stellen keine Rechtsberatung dar. Da die Steuererhebung, die Sätze und die Befreiungsmöglichkeiten ausschließlich durch die jeweilige Satzung Ihrer Stadt oder Gemeinde geregelt werden, sind rechtsverbindliche Auskünfte direkt beim Steueramt Ihrer Kommune einzuholen.