Gemeindliches Vorkaufs­recht und Negativ­zeugnis: Wenn die Stadt beim Hauskauf mitredet

Der Kaufvertrag beim Notar ist unterschrieben, der Sekt getrunken – doch das Haus oder Baugrundstück gehört dem Käufer damit noch lange nicht. Im Kleingedruckten fast jedes notariellen Immobilienkaufvertrags findet sich ein Vorbehalt: Der Grundbuchvollzug ist abhängig von der Erteilung eines Negativzeugnisses (auch Negativattest genannt) durch die zuständige Stadt oder Gemeinde. Nach § 24 des Baugesetzbuches (BauGB) steht den Kommunen in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Sie können in den Kaufvertrag eintreten und die Immobilie für eigene kommunale Zwecke erwerben. Dieser Ratgeber erklärt, wann die Stadt dazwischenfunken darf, wie lange die gesetzlichen Prüffristen dauern und wie Käufer das Vorkaufsrecht abwenden können.

Wann hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB?

Das gemeindliche Vorkaufsrecht dient der Sicherung der kommunalen Bauleitplanung. Die Stadt darf Grundstücke nicht willkürlich kaufen, sondern nur dann, wenn ein gesteigertes öffentliches Interesse vorliegt (Wohl der Allgemeinheit). Dies gilt typischerweise für Grundstücke in folgenden Bereichen:

• Bebauungspläne: Grundstücke, auf denen laut Bebauungsplan öffentliche Flächen (z. B. für Kitas, Schulen, Parks, Straßen oder Spielplätze) entstehen sollen.
• Sanierungs- und Milieuschutzgebiete: In förmlich festgelegten Erhaltungsgebieten nutzt die Stadt das Vorkaufsrecht, um Luxussanierungen und die Verdrängung ansässiger Mieter zu verhindern.
• Hochwasserschutz & Naturschutz: Flächen, die für Hochwasserschutzanlagen (Deiche, Retentionsflächen) benötigt werden.
• Außenbereich: Bei unbebauten Grundstücken im Außenbereich, wenn diese für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (Kompensationsflächen) erforderlich sind.

Ausnahmen: Hier hat die Stadt kein Vorkaufsrecht

In bestimmten familiären oder eigentumsrechtlichen Konstellationen greift das gesetzliche Vorkaufsrecht laut § 26 BauGB grundsätzlich nicht. Ein Negativzeugnis wird in diesen Fällen pro forma ausgestellt:

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Der Ablauf beim Immobilienkauf und die 2-Monats-Frist

Käufer und Verkäufer müssen nicht selbst beim Bauamt aktiv werden. Der Ablauf ist gesetzlich standardisiert und wird vom beurkundenden Notariat gesteuert:

• Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird zwischen den privaten Parteien unterschrieben.
• Mitteilung an die Stadt: Der Notar sendet umgehend eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags an das kommunale Bauamt / Liegenschaftsamt.
• Die Frist beginnt: Mit Eingang des Vertrages bei der Gemeinde beginnt eine gesetzliche Frist von zwei Monaten (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Entscheidung der Stadt: Besteht kein Vorkaufsrecht oder verzichtet die Stadt, stellt sie das Negativzeugnis (Negativattest) aus und sendet es an den Notar.
• Kaufpreisfälligkeit: Erst wenn das Negativzeugnis beim Notar vorliegt, bestätigt dieser die Fälligkeit des Kaufpreises, woraufhin der Käufer das Geld überweist. Ohne das Zeugnis nimmt das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vor.

Abwendung des Vorkaufsrechts (Abwendungsvereinbarung)

Beschließt der Stadt- oder Gemeinderat per Bescheid, das Vorkaufsrecht tatsächlich auszuüben, tritt die Stadt als Käuferin zu denselben vertraglichen Bedingungen (insbesondere dem ausgehandelten Kaufpreis) in den Kaufvertrag ein. Der ursprüngliche Käufer geht leer aus.

In Sanierungs- und Milieuschutzgebieten bietet das Gesetz dem Käufer jedoch oft einen Ausweg: die Abwendungsvereinbarung (§ 27 BauGB). Verpflichtet sich der Käufer vertraglich gegenüber der Stadt, die Immobilie nach den Zielen der Stadt zu nutzen (z. B. den Verzicht auf Luxussanierungen und Umwandlungen in teure Eigentumswohnungen für einen bestimmten Zeitraum zu garantieren), muss die Kommune das Vorkaufsrecht abwenden und das Grundstück dem Käufer überlassen.

Kosten und Gebühren für das Negativzeugnis

Die Prüfung des Vertrags und die Ausstellung der Bescheinigung sind eine gebührenpflichtige Amtshandlung der Bauverwaltung. Je nach kommunaler Verwaltungsgebührensatzung fallen für das Negativattest Gebühren zwischen 20 und 100 Euro an. Diese Kosten trägt fast ausnahmslos der Käufer im Rahmen der regulären Kaufnebenkosten. Sie werden in der Regel direkt von der Stadt in Rechnung gestellt.

Forum Bürgerfragen

Haben Sie Fragen zur Kaufabwicklung, zieht das Bauamt die Erteilung des Negativzeugnisses in die Länge oder droht die Stadt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts? In unserem Forum Bürgerfragen können Sie kostenlos Fragen stellen und Ihre Erfahrungen mit anderen Bauherren und Immobilienkäufern austauschen:

Disclaimer: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Orientierung über das Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland und ersetzen keine juristische Beratung. Da die konkrete Ausübung des Vorkaufsrechts durch Beschlüsse der lokalen Bauämter und Gemeindevertretungen bestimmt wird, sollten rechtssichere Einzelfallprüfungen stets in Zusammenarbeit mit dem beurkundenden Notariat oder einem Fachanwalt für Verwaltungs- und Baurecht erfolgen.